Cuando Hideout encuestó a sus residentes sobre qué tipo de desarrollo les gustaría ver en la tierra de Ross Creek, la mayoría solicitó no más desarrollo residencial ni de hoteles.
En cambio, los locales pidieron áreas de uso mixto o recreativas, como una tienda de comestibles o de artículos generales, restaurantes, espacios de encuentro al aire libre o senderos.
Los líderes de la ciudad dijeron que todavía están trabajando en los planes para la tierra mientras consideran los mecanismos de financiamiento para hacer realidad el desarrollo futuro.
En la reunión del Consejo Municipal de Hideout del jueves 13 de marzo, los concejales escucharon a Kyle Fielding, un abogado especializado en uso de tierras y financiamiento de incrementos fiscales. Fielding dijo que Hideout podría usar una agencia de reinversión comunitaria, o CRA, para financiar el desarrollo de Ross Creek.
Ese es el mismo plan de financiamiento que la ciudad de Heber está utilizando para su proyecto de revitalización del centro. Como explicó Fielding, un CRA reserva ciertos dólares de impuestos para el nuevo desarrollo. Lo hace determinando un incremento fiscal con las entidades gubernamentales asociadas.
"No tiene autoridad fiscal, así que la única forma en que obtiene fondos es por acuerdo con otras entidades fiscales, como la ciudad, el condado, los distritos escolares, los distritos de servicios especiales, cualquiera que imponga impuestos a la propiedad dentro de un área de proyecto", dijo.
Todos los que opten por participar en el plan harán un acuerdo sobre cuánto de los ingresos fiscales se dedicarán al CRA y por cuánto tiempo. Fielding dijo que el plazo generalmente es de unos 15 años, aunque puede variar.
Los gobiernos no prestan dinero al CRA desde su base fiscal existente; solo una parte de los ingresos fiscales del nuevo desarrollo o de los valores de propiedad más altos. Fielding dijo que esto significa que el plan de financiamiento "no tiene riesgo".
"Si no hay crecimiento, entonces no pasa nada, nadie paga nada", dijo. "Es solo si hay crecimiento, y si hay un aumento en los ingresos fiscales, entonces hay algo de dinero disponible".
El alcalde de Hideout, Phil Rubin, preguntó por qué las entidades aceptarían renunciar a parte de sus ingresos fiscales para un CRA.
"¿Cuál es el valor para ellos?" preguntó. "Sabemos cuál es el valor para la comunidad, pero no sé cuál es el valor, necesariamente, para aquellos que están renunciando a su incremento fiscal por un tiempo determinado".
Fielding dijo que los CRA suelen argumentar que, sin incentivar el desarrollo, esas mismas entidades fiscales podrían no ver un aumento rápido en los ingresos fiscales, o ninguno en absoluto.
Dijo que lo más importante es conseguir la aprobación de los distritos escolares locales, ya que su parte de los impuestos sobre la propiedad es la más alta. Pero puede ser difícil de vender si el objetivo de un CRA es el desarrollo residencial, ya que el distrito retrasaría la obtención de ingresos fiscales más altos, pero también asumiría el costo más alto de más estudiantes.
El Distrito Escolar del Condado de Wasatch rechazó participar en el CRA de Heber.
El Consejo Municipal de Hideout no tomó ninguna decisión el jueves sobre si formar un CRA. Primero, los concejales dijeron que están tratando de concretar los planes para la tierra de Ross Creek y encontrar un socio para el desarrollo.
Artículo traducido por Connor Hollison
